Magyar
2025. január 15. napjától fontos változások következnek be az ingatlan ügyekkel kapcsolatban. Ekkor hatályba lép az új ingatlan-nyilvántartási törvény. A változások sok területet érintenek. Többek között módosításra került a Polgári Törvénykönyv is. Miként változik meg a korábban már ismert tulajdonjog-fenntartás és függőben tartás?
A tulajdonjog-fenntartás korábbi szabályai
A tulajdonjog-fenntartás és a függőben tartás széles körben alkalmazott megoldások ingatlan adásvétel esetén, amennyiben a vevő nem a szerződéskötéskor fizeti ki a teljes vételárat. Ebben az esetben a felek 2025, január 15-ig a tulajdonjog-fenntartás és az eljárás függőben tartása közül választhattak.
Amennyiben az eladó az adásvételi szerződésben a tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartotta, akkor az eladó a tulajdonjog-fenntartásának tényét a vevő feltüntetésével az ingatlan tulajdoni lapjára feljegyeztette.
A tulajdonjog-fenntartás legfőbb előnye, hogy korlátlan ideig tarthat. Hátránya például, hogy nem nyújt védelmet, ha a fenntartás ideje alatt az eladó tulajdonrészére végrehajtási jogot jegyeznének be.
A szerződő felek az adásvételi szerződés benyújtásakor kérhették a földhivatalt, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének elintézését a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig, de legfeljebb 6 hónapig tartsa függőben.
Ennek a megoldásnak az előnye, hogy a függőben tartott bejegyzési kérelem elintézetlen széljegyként mindaddig akadályozza a később érkezett kérelmek elintézését, amíg a függőben tartozott kérelem elintézésre nem kerül. Így a tulajdonjog bejegyzési kérelem függőben tartása megakadályozta például a végrehajtási jog bejegyzését is az ingatlanra. Hátránya viszont, hogy az eljárást függőben tartani legfeljebb csak 6 hónapig lehet. Amennyiben a függőben tartás ideje alatt a tulajdonjog bejegyzési engedély nem kerül benyújtásra, a földhivatal a széljegyet törli. Ekkor az esetlegesen sorban álló további széljegyek elintézéséről is gondoskodik.
Az új ingatlan-nyilvántartási törvénnyel és a Polgári Törvénykönyv ezzel összefüggő módosításával megszűnik a függőben tartás és a tulajdonjog-fenntartással történő eladás tényének feljegyzése.
Ezek helyett a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kerül bevezetésre.
Az eladónak a jogszabály módosításokat követően is joga lesz arra, hogy adásvétel esetén tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartsa. A módosítást követően a törvény már kifejezetten kimondja, hogy a tulajdonjog-fenntartás ideje alatt az eladó a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát a vevő hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja. Ez azt jelenti, hogy például ez idő alatt az eladó az ingatlant harmadik személyre nem ruházhatja át és nem terhelheti meg.
Fontos változás, hogy eddig a tulajdonjog-fenntartással eladás tényként került feljegyzésre az ingatlan tulajdoni lapjára. A módosítást követően a tulajdonjog-fenntartást az ahhoz kapcsolódó vevői jog feltüntetésével kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezni.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésének következménye, hogy automatikusan kapcsolódik hozzá a később érkezett bejegyzési kérelmek elintézésének felfüggesztése. Ez azt jelenti, hogy ha tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, akkor az ingatlanra ezt követően érkezett jogok/tények bejegyzését a földhivatal felfüggeszti. A felfüggesztés legfeljebb a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig vagy legkésőbb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig tart.
Például, ha egy adásvételi szerződés alapján tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, majd ezt követően érkezik egy végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem az eladó tulajdoni hányadára, akkor a földhivatal a végrehajtási jog bejegyzése iránti kérelem elintézését felfüggeszti. Amennyiben a vevő tulajdonjogának bejegyzésére vonatkozó engedély 6 hónapon belül benyújtásra kerül, akkor a földhivatal a végrehajtási jogra vonatkozó kérelmet elutasítja. Ekkor ugyanis már nem az eladó a tulajdonos.
Az új szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás függőben tartását nem kell külön kérni.
2025. január 15. után az nem válik el a tulajdonjog-fenntartással történő eladás intézményétől. A tulajdonjog-fenntartással való eladás esetén a kapcsolódó vevői jog bejegyzésének automatikus következménye lesz az ezt követő bejegyzési eljárások felfüggesztése.
A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog másik fontos következménye, hogy a vevő tulajdonjogának bejegyzése esetén a vevő tulajdonjogát a vevői jog ranghelyén kell bejegyezni. Ez azért fontos, mert a vevő tulajdonjogát abban az időben kell majd bejegyzettnek tekinteni, amikor a vevői jogot eredetileg bejegyezték. Tehát a vevő tulajdonjoga meg fogja előzni azokat a bejegyzéseket, amelyeket a vevői jogot követően kértek bejegyezni.
A tulajdonjog-fenntartással történő eladásnak a módosított szabályok szerint sincs időbeli korlátja. A tulajdonjog fenntartására határozott vagy határozatlan időre is sor kerülhet.
Azonban a hozzá kapcsolódó vevői jog ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetésének vannak bizonyos időbeli korlátai.
Mindkét esetben van arra lehetőség, hogy a törölt tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a felek megállapodása alapján ismételten bejegyezze a földhivatal.
Ha 6 hónapon belül a tulajdonjog nem kerül bejegyzésre, akkor megszűnik a vevői jog felfüggesztő hatása.
Tehát a később érkezett, elintézetlen kérelmeket is elintézi a földhivatal. Ez azonban nem jelenti azt, hogy 6 hónap elteltével a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog törlésre kerül.
A vevői jog a 6 hónap elteltét követően a tulajdonjog-fenntartás teljes ideje alatt fennmarad (határozatlan idő esetén 5 évig) és az elidegenítési és terhelési tilalommal azonos módon funkcionál.
Ez azt jelent, hogy az eladó, akinek az ingatlanára tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog került bejegyzésre, a 6 hónap eltelte után is csak a vevő engedélyével terhelheti meg vagy ruházhatja másra az ingatlant. Ez azonban már nem vonatkozik az eladó tulajdonrészére bejegyzendő végrehajtási jogokra. A végrehajtási jog bejegyzését nem gátolja a terhelési tilalom. Tehát 6 hónap eltelte után a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog ellenére is bejegyezhető az eladót terhelő végrehajtási jog.
Dr. Szabó Gergely ügyvéd
