G-YLG4YTW91X 8145017921

A csereszerződés legfontosabb tudnivalói

A csereszerződés legfontosabb tudnivalói

2024-09-12 08:31:44

A csere jogi szempontból az egyik legősibb szerződéstípus, hiszen már a pénz megjelenése előtt is létezett. Manapság már jóval ritkább a csereszerződés, de még mindig előfordul például lakáscsere vagy gépjárműcsere. Mit kell tudni a csereszerződésről?



Miről szól a csereszerződés?

Csereszerződésről beszélünk, ha a szerződő felek kölcsönösen valamely dolog tulajdonjogát ruházzák át egymásra.

Csereszerződés tárgya nem csak ingatlan, hanem ingó dolog is lehet. Nemcsak dolog tulajdonjogát lehet elcserélni. A felek jogoknak vagy követeléseknek kölcsönös átruházására is vállalhatnak kötelezettséget.

Csere esetén egyenértékű dolgok cserélnek gazdát.

Fontos, hogy a szerződésben rögzítésre kerüljön a csere tárgyát képező dolgok (jogok, kötelezettségek) értéke. Természetesen egy csereszerződésben több dolog is átruházható. Például az egyik fél egy ingatlant ruház át a másik fél ingatlanáért és gépjárművéért cserébe.

A csereszerződésre megfelelően alkalmazni kell az adásvételi szerződés szabályait is. Ez azt jelenti például, hogy az ingatlan cseréjére vonatkozó szerződést írásba kell foglalni. A fél a cserében részére átruházott ingatlan tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel szerzi meg. Ehhez a csereszerződésnek meg kell felelni a törvényben foglalt alaki és tartalmi követelményeknek.

Mit lehet tenni, ha nem azonos a cserélt dolgok értéke?

Előfordulhat, hogy a cserélni kívánt dolgok értéke nem azonos. Ebben az esetben az értékkiegyenlítést a felek sok esetben úgy oldják meg, hogy az értékkülönbözetet pénzben fizetik meg. Ekkor már nem tisztán csereszerződésről van szó, hiszen a csere lényege, hogy pénz nem szerepel benne, azaz az átruházott dolog ellenértéke nem pénzben kerül kiegyenlítésre.

  • Ha az értékkülönbözetet pénzben fizetik ki, akkor már adásvétellel vegyes csereszerződésről beszélhetünk.
  • Amennyiben az értékkülönbözetet a szerződés szerint nem kell megtéríteni, akkor ajándékozással vegyes csereszerződésről van szó.

A csereszerződés és az elővásárlási jog

Közös tulajdonban álló dolog esetén a tulajdonostársnak joga van arra, hogy a tulajdoni hányadrészét csere keretében átruházza. Adásvételi szerződés esetén a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Ezért többször felmerült a kérdés a gyakorlatban, hogy csereszerződés vagy adásvétellel vegyes csere esetén a tulajdonostársat megilleti-e az elővásárlási jog?

A kérdésre a bírósági gyakorlat adta meg a választ. Az elővásárlási jog szabályai alapján az elővásárlási joggal bíró tulajdonostárs a külső vevő vételi ajánlatával azonos feltételekkel gyakorolhatja e jogát. Tehát a tulajdonostársnak a vevővel azonos feltételeket kell vállalnia. Nincs lehetősége a szerződés feltételeinek változtatására, például az ellenszolgáltatás módjának, teljesítési határidejének módosítására. A csereszerződés lényege szerint a felek egymásra tekintettel vállalják meghatározott dolog tulajdonjogának kölcsönös átruházását. A tulajdonostárs emiatt értelemszerűen nem rendelkezik ugyanazzal dologgal, amelyet a szerződés szerinti külső cserélő személy ruház át a másik félre. Ebből következően a tulajdonostárs a csereszerződés feltételeit nem tudja teljesíteni. Nem tudja ugyanazt a dolgot cserébe adni, amivel nem ő, hanem a külső cserélő rendelkezik. Így csere esetén a tulajdonostárs nem gyakorolhatja elővásárlási jogát.

Fontos azonban megjegyezni, hogy a csereszerződés nem irányulhat arra, hogy a tulajdonostársak elővásárlási jogát kijátssza. Amennyiben a csereszerződés mögött az a célzat húzódik, hogy a felek megkerüljék a tulajdonostárs elővásárlási jogát, akkor az ilyen szerződés színlelt szerződésként érvénytelen.

Ha a színlelt csere valójában adásvételi szerződést leplez, akkor az elővásárlási jogát gyakorolni kívánó tulajdonostárs a színlelt csereszerződést megtámadhatja, és a leplezett adásvételi szerződés kapcsán gyakorolhatja elővásárlási jogát.

Illetékfizetés csere esetén

Adózási szempontból a csere visszterhes vagyonátruházásnak minősül. Ezért visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik.

  • Ingatlan tulajdonjogának cseréje esetén az illeték mértéke a megszerzett ingatlan terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének 4%-a. 1 milliárd forintot meghaladó forgalmi érték esetén pedig 1 milliárd forintig 4%, az ezt meghaladó összeg után 2%.
  • Gépjárművek cseréje esetén az illeték összege az adásvételhez hasonlóan a megszerzett gépkocsi korától és teljesítményétől függ.

Ingatlanok cseréje esetén fontos könnyítés, hogy magánszemély lakástulajdon cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt lakástulajdonok terhekkel nem csökkentett forgalmi értékének különbözete. Ha tehát valaki magánszemélyként a lakását azonos vagy alacsonyabb értékű lakásra cseréli, akkor visszterhes vagyonátruházási illetéket nem kell fizetnie. Ha viszont magasabb értékű lakásra cseréli a lakástulajdonát, akkor a különbözet után illetéket kell fizetnie. Ha például a 40 millió forint értékű lakását elcseréli egy 50 millió forintos lakóingatlanra, akkor 10 millió forint után 400.000,-Ft visszterhes vagyonátruházási illetéket kell fizetnie.

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - - - -

A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak!

JOGI ISMERETEK
Minden, amit az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat kapcsán tudni kell
Minden, amit az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat kapcsán tudni kell
Egy osztatlan közös tulajdonú ingatlan adásvételének folyamata számos kérdést vet fel, amelyekkel nem árt tisztában lenni, mielőtt belevágnánk. Az egyik ilyen téma az elővásárlási jog, amely bizonyos esetekben másokat jogosít fel arra, hogy a vevő által kínált áron megvegyék az ingatlant. Az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárást nem lehet megspórolni, mert a földhivatal ellenőrzi, hogy az eladó megismertette-e e a vevő ajánlatát a jogosultakkal.Legtöbbször azonban az elővásárlásra jogosultnak esze ágában sincs gyakorolni ezt a jogát és ezzel az eladó is tisztában van: ilyenkor a legkisebb adminisztrációs teherrel egy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat aláíratása jár.Ebben a cikkben részletesen bemutatom, hogyan készíthető el egy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat, milyen formában és tartalommal kell megírni, valamint azt is, hogy milyen jogi következményekkel járhat egy ilyen nyilatkozat megtétele.
Öt dolog, amit érdemes tudni az előszerződésről
Öt dolog, amit érdemes tudni az előszerződésről
A jog arra is ad lehetőséget, hogy abban állapodjunk meg egy másik személlyel, hogy egymással később szerződést fogunk kötni. Ilyen esetben beszélünk előszerződésről. Mik az előszerződés megkötésének következményei? Kikényszeríthető-e ez alapján a szerződéskötés? Lehet-e foglalót vagy más biztosítékot alkalmazni az előszerződésben?   
Mit jelent a kötelesrész és kinek, mennyi jár?
Mit jelent a kötelesrész és kinek, mennyi jár?
Előfordulhat, hogy valaki úgy végrendelkezik, hogy a törvény szerinti örököseire semmit sem, vagy a törvény szerint járó örökségnél jóval kevesebbet hagy. Lehetséges az is, hogy az örökhagyó a vagyonát már életében elosztogatta, ezért hagyatékában már szinte semmi nincs. Ilyen esetekben lehet szó arról, hogy a törvényes örökösök bizonyos körben kötelesrészre jogosultak. Mennyi a kötelesrész? Ki kaphat?
Lakcímről kijelentés: lakóhelyként vagy székhelyként használják az ingatlanod?
Lakcímről kijelentés: lakóhelyként vagy székhelyként használják az ingatlanod?
Lakcímről kijelentés: lakóhelyként vagy székhelyként használják az ingatlanod?Ingatlanvásárlás esetén számos dologra kell figyelnünk. Ezek közül az egyik fontos kérdés, hogy megtudjuk, hogy kik jelentkeztek be előzetesen a megvásárolt ingatlanunkba. A lakásvásárlás örömét ugyanis beárnyékolhatja, ha más magánszemélyek állandó lakhelyként vagy különböző cégek székhelyként továbbra is használják az ingatlanunkat. Hogyan kerülhetjük ezt el? Összegyűjtöttünk néhány tanácsot, amely a lakcímről kijelentés megoldásában segít.