G-YLG4YTW91X 8145017921

Elővásárlási jog társasházi ingatlanon

Elővásárlási jog társasházi ingatlanon

2022-04-25 15:31:39

Elővásárlási jog társasházi ingatlanon


Írta: | 2022. április 21.  csütörtök | , ,

Ingatlan adásvételi szerződésnél elővásárlási joggal leggyakrabban a közös tulajdonú ingatlanok eladásakor találkozhatunk. Társasházak esetén is előfordul elővásárlási jog, például közös tulajdonú tárolónál vagy garázsbeállónál. Elkerülhető-e, hogy minden elővásárlásra jogosulttal közölni kelljen a vételi ajánlatot? 

Mit jelent az elővásárlási jog?

Az elővásárlási jog alapján a dolog harmadik személynek való eladásakor az elővásárlásra jogosult másokat megelőzve vásárolhatja meg a dolgot. Ha az elővásárlásra jogosult e jogával élni kíván, akkor ugyanazon feltételekkel vásárolhatja meg a dolgot, mint az a harmadik személy, aki a vételi ajánlatot tette.

Elővásárlási jog fennállhat jogszabály alapján és létrehozható szerződéssel is. A jogszabályon alapuló ilyen jog legismertebb esete a közös tulajdonú ingatlanon a tulajdonostársakat megillető elővásárlási jog.

Amennyiben egy eladni kívánt dolgon elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonos egy harmadik személynek szeretné eladni az ingatlant, akkor köteles az általa elfogadni kívánt vételi ajánlatot közölni az elővásárlásra jogosulttal. Ha az elővásárlási jog jogosultja a vételi ajánlatban szereplő feltételekkel meg kívánja venni a dolgot, akkor elfogadó nyilatkozatot kell tennie. Arra nincs lehetősége, hogy a vele közölt vételi ajánlatban foglalt feltételektől eltérő feltételekkel éljen az elővásárlási jogával. Ha a vételi ajánlatot eltérő tartalommal fogadja el, ez azt jelenti, hogy újabb ajánlatot tesz. Azt viszont az eladó nem köteles elfogadni.

Elővásárlási jog a társasházban

Elővásárlási joggal társasházi ingatlanok esetén is találkozhatunk. Leggyakrabban olyankor, ha önálló ingatlanként nyilvántartott, de több személy tulajdonában lévő ingatlanrész kerül eladásra. Például közös tároló vagy garázsbeálló esetén.

Ha például a társasházban lévő teremgarázst önálló ingatlanként (albetétként) jegyezték be az ingatlan-nyilvántartásba, és a teremgarázs több személy tulajdonában van, az egyes tulajdonrészekhez külön beálló helyek tartoznak. Ekkor a közös tulajdonra tekintettel a teremgarázs tulajdonostársait elővásárlási jog illeti meg, ha az egyik beálló hely tulajdonosa a tulajdoni hányadát (és ezzel a beálló helyét) harmadik személynek szeretné eladni.

Főszabály szerint társasházban fennálló elővásárlási jognál sem lehet kikerülni, hogy a harmadik személytől kapott vételi ajánlatot a tulajdonos az elővásárlási joggal bíró tulajdonostársakkal közölje.

Ahhoz, hogy a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön az ingatlan-nyilvántartásba, a földhivatalhoz be kell nyújtani az elővásárlásra jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni. Ha pedig ilyen nyilatkozatot nem tett, akkor a nyilatkozattételre való írásbeli felszólítást és a vételi ajánlat közlését igazoló iratot (tértivevényt, átvételi elismervényt) kell benyújtani.

Mentesülés a nyilatkozatok beszerzése alól

Az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozatok beszerzése alól csak kivételesen lehet mentesülni.

Nem kell beszerezni a nyilatkozatot, ha az az elővásárlásra jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.

Ilyen esetben a vevő tulajdonjogának bejegyzéséhez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata. Ebben kell előadni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.

A korábbi bírósági és földhivatali gyakorlat megengedőbb volt abban a kérdésben, hogy mikor lehet eltekinteni az elővásárlásra vonatkozó nyilatkozat beszerzésétől. Például sok esetben elfogadták, ha a tulajdonostársak nagy száma jelentette a nyilatkozatok beszerzését megnehezítő körülményt. Az utóbbi években jelentősen szigorodott mind a földhivatal, mind a bíróságok gyakorlata.

Több alkalommal is megállapításra került, hogy a vételi ajánlat közlése alól nem lehet mentesülni önmagában a tulajdonostársak nagy számára való hivatkozással. Ha ugyanis a tulajdonostárs az ingatlanban vagy egyébként belföldön lakik, a közlés semmiféle érdemi nehézségbe nem ütközik.

A tulajdonostársnak az elővásárlási joggal kapcsolatos megkeresését például az alábbi esetekben lehet mellőzni:

  • Ha a tulajdonostárs ismeretlen helyre költözött.
  • Ha a tulajdonostárs külföldön lakik, ahonnan nem várható, hogy a küldemény az adásvételi szerződés földhivatali benyújtásáig visszaérkezik.

A lakással együtt eladott garázsbeálló, tároló

A társasházak esetén gyakran előfordul, hogy a társasházban található lakással együtt értékesítik azt a tárolót vagy garázsbeállót, amelyre elővásárlási jog vonatkozik. El lehet-e tekinteni az ajánlat közlésétől, ha csak a tárolón/garázsbeállón áll fenn elővásárlási jog, ám a lakáson nem?

Ha a lakás olyan másik ingatlannal (pl. tároló, garázsbeálló) együtt kerül átruházásra, amelyen elővásárlási jog áll fenn, a tulajdonos nem mentesül a vételi ajánlat elővásárlási jogosultakkal való közlése alól. Tehát az elővásárlási jogot ebben az esetben sem lehet megkerülni.

Azonban ilyenkor az elővásárlásra jogosult a garázsbeállóra/tárolóra vonatkozó elővásárlási jogát csak úgy gyakorolhatja, ha a vételi ajánlatban foglalt feltételekkel a lakást is megvásárolja. Az elővásárlásra jogosult nem teheti meg, hogy kizárólag a garázsbeállót/tárolót kívánja megvásárolni, ám a lakást nem.

Dr. Szabó Gergely

ügyvéd

- - - - - - - - - -

A fent megjelent cikk a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívó célzattal készült, mely nem minősül jogi tanácsadásnak. Javasoljuk, hogy mindig vegye figyelembe a cikk megjelenésének időpontját is, mert előfordulhat, hogy a jogszabályok változása miatt a benne lévő információk később már nem aktuálisak!

JOGI ISMERETEK
Minden, amit az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat kapcsán tudni kell
Minden, amit az elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat kapcsán tudni kell
Egy osztatlan közös tulajdonú ingatlan adásvételének folyamata számos kérdést vet fel, amelyekkel nem árt tisztában lenni, mielőtt belevágnánk. Az egyik ilyen téma az elővásárlási jog, amely bizonyos esetekben másokat jogosít fel arra, hogy a vevő által kínált áron megvegyék az ingatlant. Az elővásárlási joggal kapcsolatos eljárást nem lehet megspórolni, mert a földhivatal ellenőrzi, hogy az eladó megismertette-e e a vevő ajánlatát a jogosultakkal.Legtöbbször azonban az elővásárlásra jogosultnak esze ágában sincs gyakorolni ezt a jogát és ezzel az eladó is tisztában van: ilyenkor a legkisebb adminisztrációs teherrel egy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat aláíratása jár.Ebben a cikkben részletesen bemutatom, hogyan készíthető el egy elővásárlási jogról lemondó nyilatkozat, milyen formában és tartalommal kell megírni, valamint azt is, hogy milyen jogi következményekkel járhat egy ilyen nyilatkozat megtétele.
Öt dolog, amit érdemes tudni az előszerződésről
Öt dolog, amit érdemes tudni az előszerződésről
A jog arra is ad lehetőséget, hogy abban állapodjunk meg egy másik személlyel, hogy egymással később szerződést fogunk kötni. Ilyen esetben beszélünk előszerződésről. Mik az előszerződés megkötésének következményei? Kikényszeríthető-e ez alapján a szerződéskötés? Lehet-e foglalót vagy más biztosítékot alkalmazni az előszerződésben?   
Csereszerződés
A csereszerződés legfontosabb tudnivalói
A csere jogi szempontból az egyik legősibb szerződéstípus, hiszen már a pénz megjelenése előtt is létezett. Manapság már jóval ritkább a csereszerződés, de még mindig előfordul például lakáscsere vagy gépjárműcsere. Mit kell tudni a csereszerződésről?
Mit jelent a kötelesrész és kinek, mennyi jár?
Mit jelent a kötelesrész és kinek, mennyi jár?
Előfordulhat, hogy valaki úgy végrendelkezik, hogy a törvény szerinti örököseire semmit sem, vagy a törvény szerint járó örökségnél jóval kevesebbet hagy. Lehetséges az is, hogy az örökhagyó a vagyonát már életében elosztogatta, ezért hagyatékában már szinte semmi nincs. Ilyen esetekben lehet szó arról, hogy a törvényes örökösök bizonyos körben kötelesrészre jogosultak. Mennyi a kötelesrész? Ki kaphat?